Immobilien – Die langfristige Absicherung

  • Sicherer als Bargeld
  • Währungsunabhängig - Inflationssicher
  • Mieteinnahmen bei Vermietung
  • Sparen von Mietkosten bei Eigennutzung
  • Steuersparmöglichkeit
  • Als Altersvorsorge nutzbar
  • Ausgelegt auf sehr lange Laufzeit
  • Mindestinvestment erforderlich
  • Kapital ist nicht kurzfristig verfügbar
  • Bei Finanzierung laufende Verpflichtung/Kosten
  • Bei Vermietung Mietausfall möglich
  • Bei Vermietung Rendite nicht exakt planbar
  • Laufende Nebenkosten
  • Instandsetzungskosten
  • Hohe Kaufnebenkosten
  • Zeitaufwand hoch
  • Preisentwicklung nicht absehbar
  • Wertschwankungen in beide Richtungen

Sicher ist...

Grund und Boden kann man nicht beliebig vermehren lautet eine alte Weisheit.

Auch wenn heutzutage schon mancherorts wie beispielsweise in Dubai über extrem teure und sehr aufwendige Verfahren doch ein wenig Neuland gewonnen wird, ist dies eher zu vernachlässigen und die Kernaussage stimmt somit, dass immer eine begrenzte Fläche Bauland zur Verfügung stehen wird. Und genau das macht es interessant, denn die Mengenbegrenzung von bebaubarer Landfläche bei gleichzeitig steigendem Bedarf ist eine gute Voraussetzung für ein sicheres Investment. Nachfolgend genannte Punkte sollten Sie allerdings zur Absicherung berücksichtigen.

Die Entwicklung des Marktes

Die letzten Jahre zeigen in vielen Regionen eine extrem starke Nachfrage und dadurch eine deutlich steigende Preisentwicklung im Immobiliensektor. Dies hat sicherlich viele Ursachen. So sorgt der derzeit historisch günstige Zins bei Baufinanzierungen dafür, dass man oft günstiger bauen, als mieten kann. Auch eine gewisse, nicht ganz unberechtigte, Verunsicherung der Bevölkerung bezüglich der EU und der Stabilität der Währung Euro fördern die Flucht in sichere Sachwerte. Gleichzeitig steigt noch immer der Bedarf an Wohnraum, nicht zuletzt durch Zuzug von Millionen neuer Einwanderer und somit auch zusätzlicher Einwohner. Doch auch dieser Trend wird irgendwann zwangsläufig enden und bereits seit Ende 2017 ist eine Abschwächung zu verzeichnen.

Die Ziele

Eine Investition in Immobilien dient zwei verschiedenen Verwendungszielen, entweder der Eigennutzung oder der Vermietung. Besonders bei der Vermietung sind dabei steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, die je nach Ihrer Einkommenssituation auch steuerliche Vorteile bieten können. Dies ist im Einzelfall nach Ihren persönlichen Verhältnissen zu prüfen, hierzu sollten Sie auf jeden Fall vorab ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater führen. Bei der Eigennutzung liegen verschiedene Vorteile auf der Hand, so haben Sie beim selbst Bauen den besten Einfluss auf die Gestaltung Ihres zukünftigen Wohnbereiches und müssen auch während der Nutzung nicht alles mit einem Vermieter abstimmen.


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Ein Baustein der Altersvorsorge

Auch dass Sie viele Jahre statt Miete zu zahlen und damit Ihren Vermieter „reich“ machen, eben die eigene Immobilie abzahlen und diese Ihnen dann dafür irgendwann auch gehört, ist ein wichtiger Aspekt. Dies ist besonders hinsichtlich Ihrer eigenen Altersvorsorge ein sehr guter Baustein, denn wenn Sie in der Rentenphase weniger Geld zur Verfügung haben, ist es eine deutliche Entlastung keine Miete mehr zahlen zu müssen. Dazu müssen Sie allerdings den Finanzierungszeitraum entsprechend gewählt haben, so dass Sie spätestens zum Renteneintritt die Immobilienfinanzierung beendet haben.

Eigenkapitalbedarf

Zu bedenken ist bei einer Investition in Immobilien, dass man über das geplante Eigenkapital hinaus, ausreichend Geld für die Baunebenkosten wie z.B. Notarkosten, die nicht unerhebliche Grunderwerbssteuer, sowie ggf. die Einrichtung der Immobilie haben muss. Rechnen Sie hier ein Sicherheitsplus ein, meist wird es eben doch insgesamt etwas teurer, als man dachte.


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Gehen sie auf Nummer sicher

Kalkulieren Sie nie zu knapp, es können immer unvorhergesehene Dinge passieren.

Die monatliche Kreditrate sollte Sie nicht bei unvorhergesehenen, zusätzlichen Ausgaben an den Rand der Zahlungsunfähigkeit bringen. Beachten Sie die lange Laufzeit einer üblichen Immobilienfinanzierung, die durchaus 30 Jahre betragen kann. Über diesen Zeitraum müssen Sie die monatlichen Raten sicher aufbringen können.

Auch z.B. ein Kinderwunsch und den damit verbundenen temporären Verdienstausfall der Eltern sollten Sie bei der Finanzierung bedenken.

Zinsentwicklung – Sicher in die Zukunft

Derzeit sind Immobilienfinanzierungen so günstig zu bekommen wie nie zuvor. Das verführt natürlich schnell zum Wunsch nach einem Eigenheim, da eine Finanzierung oftmals billiger als die Miete scheint. Dabei muss dringend bedacht werden, dass eine Immobilienfinanzierung üblicherweise auf 10 bis 15 Jahre vertraglich vereinbart wird. Da danach die Immobilie in den meisten Fällen noch nicht abgezahlt ist, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt und genau hier kann ein Problem entstehen, denn dann kann der Zinssatz der Immobilienfinanzierung bereits wieder deutlich gestiegen sein! Dadurch steigt entsprechend Ihre monatliche Belastung. Über die Entwicklung dieses Zinssatzes kann leider kein Mensch eine sichere Aussage über so einen langen Zeitraum treffen, daher planen Sie sicherheitshalber lieber entsprechend einen schlechteren Zinssatz ein, so dass Sie dann nicht in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Eine Möglichkeit der Absicherung gegen diese Kostenfalle ist es bei der Erstfinanzierung Ihrer Immobilie eine deutlich höhere Tilgung zu vereinbaren, als die früher üblichen 1%. Setzen Sie hier mindestens 3% oder sogar 4% Tilgung an, können Sie bei der Anschlussfinanzierung, falls die Zinsen gestiegen sind, entsprechend diesen Tilgungssatz senken und kompensieren so die höheren Kreditzinsen. Die meisten Banken werden heutzutage auch aus diesem Grunde schon eine höhere Tilgung verlangen. Frei nach dem Motto, wer sich heute die 3% oder 4% Tilgung nicht leisten kann, der kann gestiegene Zinsen nach Ablauf der Kreditlaufzeit auch nicht bewältigen. Ein schöner Nebeneffekt der höheren Tilgung ist natürlich auch, dass Sie den Immobilienkredit deutlich schneller abgezahlt haben. Eine weitere Möglichkeit der Absicherung ist der Abschluss eines Volltilgerdarlehens mit einem festen Zins bis zum Ende der Finanzierung. Diese Variante gibt Ihnen zusätzliche Planungssicherheit.

Aktuelle Konditionen der Immobilien- und Baufinanzierung

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Im Anschluss an den Vergleich lesen Sie mehr über die Preisentwicklung von Immobilien, den Einfluss der Lage einer Immobilie und vor allem Vor- und Nachteile die sie unbedingt kennen sollten...

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Preisentwicklung

Die genannte Zinssteigerung wird, wenn diese eintritt, insgesamt die Preisentwicklung von Immobilien beeinflussen. Zum einen werden Immobilien bei teuren Zinssätzen meist günstiger, weil weniger Nachfrage am Markt entsteht, zum anderen bauen heutzutage leider viele ohne die oben genannten Punkte zu berücksichtigen und finanzieren gerade an der Grenze des für sie Machbaren. Da derzeit extrem viel gebaut wird und sich sicherlich viele eventuell steigende Zinsen bei einem notwendigen Neuvertrag in 10 bis 15 Jahren nicht mehr leisten können, werden voraussichtlich einige (wenn nicht sogar viele) Immobilien dann günstiger zum Verkauf stehen oder sogar über Zwangsversteigerungen verwertet werden. Das dann vorliegende größere Immobilienangebot kann die Preise des Immobilienmarktes deutlich drücken. Man muss sich also bei der Investition in Immobilien auch bewusst sein, dass derartige Investitionen Wertschwankungen in beiden Richtungen unterliegen können.

Auf die Lage kommt es an

Eine grundsätzliche Empfehlung bei der Immobilieninvestition ist es, gut auf die Lage des Objektes zu achten. Nur eine gute Lage kann gut vermietet oder auch wieder gut verkauft werden. Besteht an dem gewählten Bauort kein echter, langfristiger Bedarf, wird ein Vermarkten zu einem guten Preis schwer oder sogar unmöglich. Derzeit zeichnet sich ein Trend von ländlichen Regionen wie Dörfern oder entfernten Vororten hin zu städtischem Bau ab. Entsprechend sinken die Preise tendenziell für Immobilien auf dem Land und steigen im städtischen bzw. stadtnahen Bereich, sowie in Ballungsräumen an. Dies ist wohlgemerkt ein Trend, der nicht für jede Baufläche gleichermaßen gilt, prüfen Sie daher ihr Wunschgebiet ausgiebig!

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Vor- und Nachteile die man kennen sollte

Beim Kauf von Immobilien ist je nach Objektgröße und -Lage für fast jedes Budget etwas zu bekommen. Zu bedenken ist allerdings auch, dass Immobilien laufende Kosten für z.B. notwendige Versicherungen, die Sie unter folgenden Anzeige-Links finden, wie Haus- und Grundbesitz- Versicherung sowie Gebäude-Versicherung, aber auch Steuern und ggf. Instandhaltungen nach sich ziehen. Derartige Kosten fallen meist auch an, wenn Sie keinen Mieter haben oder dieser nicht zahlt. Denn leider ist bei Vermietung auch immer mit sogenannten Mietnomaden zu rechnen, die Sie trotz nicht gezahlter Miete nur sehr schwer wieder los werden. Das kann teilweise viele Monate dauern, in denen Sie schlimmstenfalls keine Miete bekommen oder am Ende sogar teure Entrümpelungen oder Reparaturen des Objektes zahlen müssen. Sie sollten also bei Betrachtung Ihrer monatlichen Finanzierungsbelastung auch einige Monate ohne Mieteinnahmen überbrücken können! Auch kann man je nach Objektart zeitbeanspruchende Verpflichtungen wie Eigentümer-Versammlungen, Objektpflege, Mietersuche usw. haben. Alles in allem ist die Investition in eine Immobilie eine sehr langfristig angelegte, durchaus empfehlenswerte und sichere Wertanlage, die inflationssicher da währungsunabhängig ist, jedoch auch Zeit in Anspruch nimmt und laufende Kosten nach sich zieht. Dieses Investment kann zur Eigennutzung oder steuermindernden Vermietung sinnvoll sein. Als Tipp und Alternative sei auch die Investition in Gewerbeimmobilien zur Vermietung genannt. Bei diesen gelten rechtliche Besonderheiten die Vor- aber auch Nachteile haben können und zu beachten sind.


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