Rendite-Rechner Exklusiv – Immobilien-Rendite einfach berechnen

Rendite schnell berechnet

Eilige gelangen hier direkt zu unseren kostenlosen Renditerechnern.

Wohin mit dem Geld?

Mit dieser Frage beschäftigen sich viele. Vor allem seit bei Banken kein nennenswerter Zins mehr für das hart ersparte Kapital zu bekommen ist. Schließlich soll die stets vorhandene Inflation ja nicht das vorhandene Geld auffressen. Natürlich möchte man eigentlich gern sein Vermögen vermehren und damit für die Zukunft vorsorgen. Gleichzeitig sucht man eine sichere Anlage, denn internationale Handelskriege, politische Konflikte, Währungsunsicherheiten im Europäischen Raum und zunehmende Sorgen vor der nächsten Rezession verursachen bei vielen berechtigter Weise eine Unsicherheit. Doch sind zur Vermietung bestimmte Immobilien zu Zeiten extrem gestiegener Kaufpreise noch die richtige Wahl? Lohnt also eine Immobilie noch? Dazu ist es vor allem wichtig, vor dem Kauf die zu erwartende Rendite des Wunschobjektes zu berechnen. Nur so kann man eine fundierte Kauf-Entscheidung treffen. Auch für Immobilien die Ihr schon länger besitzt, macht eine Berechnung von Zeit zu Zeit Sinn. Dabei hat manch einer schon festgestellt, dass seine Immobilie sich nicht mehr lohnt und der Verkauf und eine Reinvestition sinnvoll ist.

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Das solltet Ihr Euch vor dem Kauf ansehen

Viele wichtige Informationen rund um das Thema Immobilien als Investment haben wir in unserem Wiki für Euch zusammengestellt. Bitte bedenkt rechtzeitig, dass Ihr bei der fälligen Grunderwerbsteuer schnell und einfach viele tausend Euro sparen könnt. Wie leicht es geht, zeigen wir Euch unter unserem verlinkten Blogpost. Über interessante, alternative Investments wie die Anlage in Aktien, Fonds, Oldtimer/Youngtimer sowie Edelmetalle, findet Ihr das Wichtigste unter den genannten Links. Wollt Ihr für die Berechnung die aktuellen Zinssätze für Finanzierungen sehen oder sucht einen günstigen Kredit, werdet Ihr bei unserem kostenlosen Kreditvergleich fündig.

Die Rendite

Vor einem Immobilienkauf sollte der Käufer unbedingt berechnen, ob das Investment überhaupt lohnt. Schließlich man möchte nicht nur eine Absicherung für sein Kapital erreichen sondern auch, dass sich dieses vermehrt. Durch die sogenannte Rendite erfährt man rechtzeitig, ob es vielleicht besser ist ein anderes Objekt zu suchen… Man berechnet also einfach die Renditechancen des Objektes. Hier habe ich bewusst das Wörtchen Chancen angehängt, denn jeder Käufer muss sich auch bewusst sein, dass eine bestimmte / berechnete Rendite nicht garantiert ist. Denn die tatsächliche Rendite hängt von vielen äußeren Faktoren ab, die sich über die meist lange Haltedauer der Immobilie auch ändern können, beispielsweise:

  • Zukünftige Marktentwicklung bei den Mietpreisen des Objektes
  • Mietausfälle wegen Leerstand
  • Mietausfälle bei sog. Mietnomaden
  • Mietausfälle wegen Mietkürzung des Mieters
  • Zinsentwicklung zum Ende der Bindefrist
  • Steuerliche Aspekte
  • Politische Entscheidungen
  • Gesetzliche Regelungen und einiges mehr…

Es gibt unterschiedliche anerkannte Rendite-Formeln, die bestimmte Aspekte des geplanten Investments berücksichtigen, wir betrachten folgende:

Dazu findet Ihr auch die von uns exklusiv für Euch programmierten Rendite-Rechner mit voreingestellten Beispielen, die Ihr leicht auf Eure Objekte anpassen könnt. Einfacher könnt Ihr Eure persönlichen Investments nicht checken!

Eigenkapital-Rendite

  • Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung fließen mit ein
  • Wertsteigerung der Immobilie und erbrachte Tilgung nicht beachtet

Einfach zu berechnen, erhält man schnell den Jahresertrag des Objektes in Bezug zum Eigenkapital.

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Die Eigenkapital-Rendite wird meist als Vergangenheitsbetrachtung für vorhandene Objekte verwendet, kann aber auch mit Schätzwerten für z. B. Unterhaltskosten (die man ja erst im Nachhinein kennt) als Prognose verwendet werden.

Nutzt hierzu einfach unseren kostenlosen Eigenkapital-Rendite-Rechner.

Hier könnt Ihr einfach in die grünen Felder Eure Werte eintragen und seht in Echtzeit den Einfluss auf das Ergebnis in den blauen Feldern.


Berechnung Eigenkapital-Rendite

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Anschaffungskosten
Angenommener Gebäudeanteil(für Abschreibung)
Fremdkapital
Eigenkapital
Pers. Steuersatz
%
Zinssatz Fremdkapital
%
Abschreibung(jährlich auf Anschaffungskosten des Gebäudeanteiles)
%

Berechnung Steuer:

Formel: Steuer = (Mietertrag - Unterhaltskosten - Abschreibung - Zins) x pers. Steuersatz
Mietertrag p. a.
Unterhaltskosten p. a.
Details anzeigen
Abschreibung
Zins
Ertrag p. a.
Steuer(Ertrag p. a. x pers. Steuersatz)

Berechnung Ertrag nach Steuer:

Formel: Ertrag nach Steuer = Mietertrag - Unterhaltskosten - Zins - Steuer
Details anzeigen
Mietertrag p. a.
Unterhaltskosten p. a.
Zins
Steuer
Ertrag nach Steuer p. a.

Berechnung der Eigenkapital-Rendite:

Formel: Eigenkapitalrendite = Ertrag nach Steuer p. a. / Eigenkapital x 100
Eigenkapitalrendite(in % des gebundenen Eigenkapitals)
%
Ein Service von finanz.management(Alle Angaben ohne Gewähr)

Objekt-Rendite und Leverage-Effekt

  • Berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben der Anlage: Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw.
  • Zeigt die Auswirkung des Leverage-Effektes und somit die sinnvolle Höhe der Eigenkapitalquote
  • Finanzierungskosten fließt nicht ein
  • Wertsteigerung der Immobilie und erbrachte Tilgung nicht beachtet

Die Objekt-Rendite wird zum Vergleich verschiedener Objekte herangezogen um festzustellen, welche Immobilie sich voraussichtlich am meisten lohnt. Die Berechnung gibt außerdem Auskunft, ob der sogenannte Leverage-Effekt bei dem Objekt eintritt. Leverage stammt aus dem englischen und bedeutet Hebelwirkung. Dabei zeigt sich, wie der Einsatz von Fremdkapital zur Finanzierung einer Immobilie die Rentabilität des eingebrachten Eigenkapitals beeinflusst. Denn tatsächlich kann ein geringerer Eigenkapitalanteil zu einer höheren Eigenkapitalrendite führen. Diesen positiven Effekt nennt man Hebelwirkung, die man nutzen kann, so lange die Gesamtkapitalrendite nach Steuer über dem Zinssatz für Fremdkapital nach Steuer liegt.

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Der Leverage-Effekt wird übrigens generell zur Verbesserung von Eigenkapitalrenditen genutzt, nicht nur bei Immobilien, sondern bei allen Investments wie beispielsweise auch unternehmerischen Beteiligungen. Gerade bei Immobilien, die ja typischerweise über Jahrzehnte finanziert werden, sollte man allerdings bedenken, dass der Zins nach Ende der Zinsbindung auch deutlich steigen kann. Die Renditebetrachtung fällt dann entsprechend anders aus. Außerdem wird, wie bei allen dieser drei Renditebetrachtungen, eine Tilgung außer Acht gelassen! Klingt komplizierter als es ist. Du kannst nämlich einfach und exklusiv verschiedene Konstellationen der Eigenkapitalquote, mit unserem Rechner durchrechnen. So erhältst Du schnell die für Dich ideale Aufteilung.

Nutzt hierzu einfach unseren kostenlosen Objekt-Rendite-Rechner.

Auch bei diesem Rechner könnt Ihr einfach in die grünen Felder Eure Werte eintragen und seht in Echtzeit in den blauen Feldern den Einfluss auf das Ergebnis.


Berechnung Objekt-Rendite

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Anschaffungskosten
Angenommener Gebäudeanteil(für Abschreibung)
Pers. Steuersatz
%
Abschreibung(jährlich auf Anschaffungskosten des Gebäudeanteiles)
%

Berechnung Steuer:

(ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten)Formel: Steuer = (Mietertrag - Unterhaltskosten - Abschreibung) x pers. Steuersatz
Mietertrag p. a.
Unterhaltskosten p. a.
Details anzeigen
Abschreibung
Ertrag p. a.(ohne Finanzierungskosten bzw. Zins)
Steuer(Ertrag p. a. x pers. Steuersatz)

Berechnung der Objekt-Rendite:

Nach Steuer, bezogen auf AnschaffungskostenFormel: Objektrendite = (Mietertrag - Unterhaltskosten - Steuer) / Anschaffungskosten x 100
Details anzeigen
Mietertrag p. a.
Unterhaltskosten p. a.
Steuer
Ertrag nach Steuer p. a.
Objektrendite(Gesamtkapitalrendite nach Steuer bezogen auf Anschaffungskosten)
%

Unsere exklusive Betrachtung des Leverage-Effektes:

Details anzeigen
Anschaffungskosten
Eigenkapital
Pers. Steuersatz
%
Fremdkapital
Zinssatz Fremdkapital
%
Zinssatz Fremdkapital(nach Steuer)
%
Objektrendite(Gesamtkapitalrendite nach Steuer bezogen auf Anschaffungskosten)
%

Ergebnis zum Leverage-Effekt:

So lange die Gesamtkapitalrendite nach Steuer den Zinssatz Fremdkapital nach Steuer übersteigt, ergibt sich ein positiver Leverage-Effekt und es ist sinnvoll, die Eigenkapitalrendite durch Fremdkapital zu erhöhen.

In dem berechneten Fall lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital, um die Eigenkapital-Rendite zu erhöhen!

Auswirkung des Leverage-Effekts:

Berechnung der Objekt-Rendite (nach Steuer) bezogen auf Eigenkapital für Leverage-Effekt
Zins nach Steuer p. a.
Jahresertrag(Ertrag nach Steuer p. a. - Zins nach Steuer p. a.)
Objekt-Rendite (Leverage-Effekt)(bezogen auf Eigenkapital, nach Steuer)
%
Ein Service von finanz.management(Alle Angaben ohne Gewähr)

Brutto-/Netto-Miet-Rendite

  • Netto-Rendite berücksichtigt Bau-/Kaufnebenkosten
  • Netto-Rendite berücksichtigt die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten
  • Brutto-Rendite berücksichtigt wichtige Kosten (z.B. Bau-/Kaufnebenkosten) nicht
  • Beide lassen Finanzierungskosten außer Acht
  • Beide berücksichtigen den Steuersatz des Investors nicht
  • Beide beachten Wertsteigerung der Immobilie und erbrachte Tilgung nicht

Bei der Mietrendite gibt es zwei Varianten, die sogenannte Brutto- und die Netto-Miet-Rendite. Das Zwischenwort -Miet- wird zur Vereinfachung auch gern weggelassen. Bei der Brutto-Rendite werden wichtige Kostenfaktoren nicht berücksichtigt, so dass man für die Bewertung eines Immobilieninvestments die Netto-Rendite bevorzugt. Gegenüber der Brutto-Rendite berücksichtigt die Netto-Rendite beispielsweise die nicht unwesentlichen Bau-/Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklergebühren. Nebenbei haben wir für Euch einen komfortablen Bau-/Kaufnebenkosten-Rechner in den Netto-Rendite-Rechner integriert. Unseren Bau-/Kaufnebenkosten Rechner findet Ihr einzeln auch hier in unserem Blogpost "Maklergebühr sparen".

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Auch die nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten fließen in die Berechnung ein. Außer Acht gelassen werden auch bei der Netto-Rendite die Finanzierungskosten sowie der Steuersatz des Investors, daher dient auch diese Renditevariante nur zur Renditeabschätzung.

Nutzt hierzu einfach unseren kostenlosen Brutto- und Netto-Miet-Rendite-Rechner.

Wie bei den vorherigen Rechnern könnt Ihr einfach in die grünen Felder Eure Werte eintragen und seht in den blauen Feldern in Echtzeit den Einfluss auf das Ergebnis.


Berechnung Brutto- und Netto-Miet-Rendite

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Anschaffungskosten
Netto-Kaltmiete p. a.

Berechnung der Brutto-Miet-Rendite:

Formel: Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Anschaffungskosten x 100
Bruttomietrendite(Bau-/Kaufneben-/Verwaltungs-/Instandhaltungskosten nicht berücksichtigt!)
%

Berechnung der Netto-Miet-Rendite:

Formel: Nettomietrendite = Jahresreinertrag / Investitionskosten x 100

Berechnung Bau-/Kaufnebenkosten:

Grunderwerbsteuer(3,5 - 6,5% abhängig vom Bundesland => siehe unseren Blogpost hier)
%
Grunderwerbsteuer in Euro
Notargebühren (ca. 1%)
Grundbuchgebühren (ca. 0,5%)
Maklergebühren (Dein %-Satz)
%
Maklergebühren in Euro
Bau-/Kaufnebenkosten
Verwaltungskosten p. a.(nicht auf Mieter umlagefähig)
Instandhaltungskosten p. a.(nicht auf Mieter umlagefähig)
Details anzeigen
Anschaffungskosten
Bau-/Kaufnebenkosten
Investitionskosten(Anschaffungskosten + Bau-/Kaufnebenkosten)
Jahresreinertrag(Nettokaltmiete p. a. - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten)
Nettomietrendite(Nettomietrendite = Jahresreinertrag / Investitionskosten x 100)
%
Ein Service von finanz.management(Alle Angaben ohne Gewähr)

Wichtiger Hinweis!

Wir möchten Euch darauf hinweisen, dass wir hier Beispiele und Ideen aufzeigen und ausdrücklich keine auf bestimmte Personen zugeschnittene steuerrechtliche oder generell rechtliche Beratung geben! Wir geben keine Gewähr für Berechnungsergebnisse sowie Änderungen im Steuerrecht oder allgemeinen Recht. Unsere Texte stellen außerdem keine Handlungsaufforderung dar. Bitte zieht hierzu bei Bedarf einen Fachmann hinzu und lasst Euch auf Eure Situation zugeschnitten beraten.