So spart Ihr Grunderwerbsteuer beim Grundstücks- bzw. Immobilienkauf

Baunebenkosten sind nicht zu unterschätzen

Der Weg zur eigenen Immobilie ist teuer genug, da sollte man jede Möglichkeit nutzen, die Ausgaben möglichst gering zu halten. Umso mehr freut man sich über das ein oder andere Extra, dass man sich vom Ersparten dann doch leisten kann. Ein großer Ausgaben-Posten sind die sogenannten Baunebenkosten, zu denen beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchgebühren sowie Maklergebühren gehören. Diese summieren sich auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen vom Käufer zusätzlich aufgebracht werden. Wie Ihr hier viel spart, oder beispielsweise die Grunderwerbsteuer tatsächlich von der Steuer absetzen könnt, zeigen wir in diesem Blogpost…

So viel Grunderwerbsteuer kassiert der Staat

Natürlich hält der Staat auch beim Grundstücks- oder Immobilienkauf die Hände ordentlich auf und fordert nach dem Kauf die einmal zu zahlende Grunderwerbsteuer auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes ein. Diese ist nicht zu vernachlässigen, beträgt der Grunderwerbsteuersatz doch immerhin je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Beispiel: Das sind bei beispielsweise 400.000€ Immobilien- bzw. Grundstückspreis, in einem teuren Bundesland mit 6,5 % Grunderwerbsteuer, schon 26.000€ die man alleine an Grunderwerbsteuer zahlen muss.

Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2018

6,5% Schleswig-Holstein 6,5% Nordrhein-Westfalen 6,5% Saarland 6,5% Brandenburg 6,5% Thüringen 6,0% Hessen 6,0% Berlin 5,0% Baden-Württemberg 5,0% Sachsen-Anhalt 5,0% Niedersachsen 5,0% Rheinland-Pfalz 5,0% Bremen 5,0% Mecklenburg-Vorpommern 4,5% Hamburg 3,5% Bayern 3,5% Sachsen

Grundstück, Immobilie, Baunebenkosten günstig finanziert

Ist für den Kaufpreis Eurer Traum-Immobilie und die Baunebenkosten nicht genügend Eigenkapital vorhanden, so muss über Kredite finanziert werden. Meist werden hier zwei verschiedene Kredite aufgenommen.

Unter den beiden genannten Links zu unserem eigenen Wiki könnt Ihr jeweils direkt die besten Möglichkeiten und aktuellen Konditionen für Euren Kredit sehen. Für einen Ratenkredit könnt Ihr zusätzlich zu dem genannten Kreditvergleich der Banken auch direkt bei Auxmoney unter dem folgenden Banner echt schnell und vor allem unkompliziert ein Angebot erhalten. Einfacher geht's nicht, probier es einfach jetzt unverbindlich und kostenfrei aus.

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Diese Kreditaufteilung wird übrigens gewählt, weil die finanzierenden Banken zu deren Absicherung bei einem günstigen Immobilienkredit als Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch haben sie bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Möglichkeit über die Immobilie an zumindest einen Teil ihres Geldes zu kommen. Die Banken tragen dadurch wenig Risiko und geben einen entsprechend günstigen Kredit.

Bei den nicht unerheblichen Baunebenkosten hingegen steht für die Banken keine Sicherheit, außer dem zu erhoffenden Gehalt des Kreditnehmers, hinter dem Kredit. Daher werden diese im Allgemeinen nicht von den Banken über einen günstigen Immobilienkredit mit finanziert.

Nur Käufer mit einem überdurchschnittlich hohen und vor allem sicheren Einkommen, bekommen eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen für Immobilie und Baunebenkosten über eine Baufinanzierung.

So drückt Ihr die Grunderwerbsteuer

Wer möglichst wenig Grunderwerbsteuer an den Staat zahlen will, muss frühzeitig die Möglichkeiten zum Kleinhalten der Grunderwerbsteuer kennen. Denn nur wer schon bei der Grundstücks- bzw. Immobilienauswahl sowie bei der Vertragsgestaltung des Kaufvertrages ein paar Dinge berücksichtigt, kann hier gezielt sparen.

Hier erfahrt Ihr die wichtigsten Punkte

  • Wer sein zukünftiges Eigenheim im Grenzgebiet verschiedener Bundesländer sucht, kann durch die Wahl des Bundeslandes mit einem geringeren Grunderwerbsteuersatz einiges sparen. Beispiel: So kann dies bei unserer 400.000€ Beispiel-Immobilie bei Grunderwerbsteuersätzen von 3,5 bis 6,5% schon 12.000€ Differenz bei der Grunderwerbsteuer ausmachen!
  • Kauft ein Bauherr ein Grundstück ohne Immobilie und baut erst später darauf, ist – wenn man richtig vorgeht – die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen. Das Finanzamt achtet mindestens auf folgende Bedingungen: Dringend beachten müsst Ihr, dass Grundstück und Immobilie von verschiedenen Vertragspartnern gekauft werden müssen, die keine Geschäftsbeziehung zueinander haben dürfen. Der Grundstückskauf darf in keiner Form an den späteren Bau einer Immobilie gebunden sein, sonst unterstellt Euch das Finanzamt ein sogenanntes „verbundenes Geschäft“ und kassiert die Steuer auch für die spätere Immobilie. Der Vertrag darf also keinerlei Bindung für den späteren Bau enthalten, die Euch nicht mehr frei entscheiden lässt ob, wann und mit wem Ihr baut. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Beauftragung einer Baufirma sollten mindestens 6 Monate liegen. Beispiel: Kostet ein Grundstück 110.000€ und das später gebaute Haus 290.000€, spart man gegenüber direktem Kauf/Bau für dieselben 400.000€ bei 6,5% Grunderwerbsteuersatz schon 18.850€! Ihr seht es geht um viel Geld, daher prüft das Finanzamt sicher genau das Einhalten der Bedingungen! Ggf. bekommt Ihr dazu auch einen Fragebogen vom Finanzamt, aus dem keinerlei Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Immobilienbau in genannten Beziehungen hervorgehen darf.
  • Bei bestehenden Immobilien berechnet sich die Grunderwerbsteuer nach dem Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie, allerdings abzüglich im Vertrag extra ausgewiesener Werte für bewegliche Ausstattung wie beispielsweise Carport, Einbauküche oder Mobiliar das mit verkauft wird. Dadurch reduziert sich die zu zahlende Steuer entsprechend. Aus zweierlei Gründen sollte hier nicht total übertrieben werden. Einerseits kann das Finanzamt realistische Werte durchaus einschätzen und verlangt außerdem bei ausgewiesenen Ausstattungen im Wert von mehr als 15% des Kaufpreises, zusätzliche Belege – sprich Originalrechnungen – über die Einzelposten und die sind nach Jahren nicht immer leicht beizubringen. Andererseits ist bei einer Immobilienfinanzierung wichtig, dass der im Vertrag stehende Immobilienwert die sogenannte interne Beleihungsgrenze der Bank für diese Immobilie nicht unterschreitet. Fragen Sie hierzu unbedingt Ihre Bank vorher, denn diese bekommt den Kaufvertrag ohnehin und sieht die eingetragenen Werte. Beispiel: Bleiben wir bei unserer Immobilie mit 400.000€ Wert, dann machen 15% schon 60.000€ aus, auf die bei glaubhafter Begründung von Luxusküche, Exklusiveinrichtung und Nobelcarport bei 6,5% Grunderwerbsteuersatz ruck zuck weitere 3.900€ an Steuer gespart werden können.
  • Beim Kauf von Eigentumswohnungen enthält der Kaufpreis normalerweise einen Anteil für die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Dieser sollte gesondert im Vertrag ausgewiesen sein, so dass der eigentliche Kaufpreis sinkt. Damit reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und man zahlt ganz leicht weniger Steuer. Beispiel: Auch hier kann eine angenommene Instalthaltungsrücklage von 30.000€ leicht zu 1.950€ Steuerersparnis führen.

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Keine Grunderwerbsteuer zahlt man so

  • Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Erben von Grundstücken auf Grund eines Todesfalles.
  • Auch glückliche die durch eine Schenkung ein Grundstück oder eine Immobilie erhalten, zahlen keine Grunderwerbsteuer.
  • Der Verkauf an Ehe- bzw. Lebenspartner und Kinder, sogenannte Verwandte ersten Grades, bleibt ebenfalls steuerfrei.

Immobilien als Investment oder Eigenheim – Das müsst Ihr wissen

Beim Immobilienkauf gibt es vieles zu beachten. Eine Menge Tipps, die Ihr unbedingt vor einem Kauf lesen solltet, sowie viel Wissenswertes findet Ihr in unserem Wiki unter diesem Link.

Sobald Ihr stolze Besitzer Eures Eigenheimes seid, müsst Ihr unbedingt an die richtigen Versicherungen denken. Welche wirklich notwendig sind, haben wir ebenfalls in unserem Wiki für Euch zusammengestellt. Dort findet Ihr auch mit einfachen Vergleichen die Versicherung die Ihr braucht und seht direkt was diese kostet.

Denkt beim Immobilienkauf unbedingt an das neue Baukindergeld, denn dieses wurde am 06.07.2018 vom Bundesrat gebilligt! Dies ist quasi eine Neuauflage der bis Ende 2005 gewährten Eigenheimzulage. Hierzu soll übrigens in einer bestimmten Region auch für Käufer ohne Kind/er ein Zuschuss gewährt werden. Zu all diesen Zuschussmöglichkeiten lest Ihr mehr in unserem interessanten, aktuellen Blogpost.

So setzt man die Grunderwerbsteuer von der Steuer ab

Das soll gehen – Eine Steuer von der Steuer absetzen? Tatsächlich können Unternehmer oder Freiberufler, sofern sie mit der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erwirtschaften, die Grunderwerbsteuer bei der Steuer geltend machen. Dies trifft zu, wenn Sie die Immobilie für ihre gewerbliche Tätigkeit nutzen oder vermieten. Im Fall der gewerblichen Nutzung ist die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzbar. Wird die Immobilie vermietet, fällt die Grunderwerbsteuer unter die Werbungskosten.

Wichtiger Hinweis!

Wir möchten Euch darauf hinweisen, dass wir hier Beispiele und Ideen aufzeigen und ausdrücklich keine auf bestimmte Personen zugeschnittene steuerrechtliche oder generell rechtliche Beratung geben! Unsere Texte stellen außerdem keine Handlungsaufforderung dar. Bitte zieht hierzu bei Bedarf einen Fachmann hinzu und lasst Euch auf Eure Situation zugeschnitten beraten.